— نویسنده: آدام هنگلز

در حالیکه این روزها اقتصاددانان مداما در مورد روش درست احیای اقتصاد با هم بحث میکنند بنظر می آید که هیچ راهی برای رسیدن به یک توافق نیست. از طرف دیگر اما اقتصاددانان در مورد ایده هایی که مورد توافق شان است با هم بحث نمی کنند، بعنوان نمونه ایده کنترل اجاره برای اقتصاددانان همانقدر مرده است که بحث کردن در مورد اینکه آیا خورشید به دور زمین میگردد یا بالعکس. در سال ۱۹۹۲ یک نظرسنجی نشان داد که ۹۳ درصد اقتصادانان آمریکایی و کانادایی اعلام کردند که ایجاد سقف برای اجاره باعث کاهش تعداد و کیفیت واحدهای مسکونی میگردد. حتی اسار لیندبک، اقتصاددان سوئدی در این مورد گفت که بنظر می آید برای نابودی یک شهر، به غیر از بمباران آن، هیچ راهی موثرتر از مقررات کنترل اجاره نیست. اما هیچوقت نباید فرصت جویی اهل سیاست را دست کم گرفت. آنها دوست دارند اینطور تظاهر کنند که قهرمان نجات بخش مردم عادی هستند.

کنترل اجاره دوبار در آمریکا در سطح ملی اجرا شد، یکی در سال های سخت جنگ جهانی دوم و دیگری در ۱۹۷۱ بعنوان بخشی از مبارزه رئیس جمهور نیکسون با تورم. وقتی مقررات وضع شده توسط نیکسون منقضی شد بسیاری شهرها همچنان شکلی از کنترل اجاره را حفظ کردند. با وجود آزادسازی های اقتصادی صورت گرفته همچنان ایده کنترل اجاره محبوبیت بسیاری دارد. در ژوئن ۲۰۰۸ در انتخاباتی حمایت خود از مقررات کنترل اجاره را ادامه دادند. دموکرات های منتخب مردم در نیویورک تصمیم دارند بعضی از مقررات کنترل اجاره قدیمی را دوباره احیا کنند. چنانکه پل کروگمن میگوید «حالا شما میفهمید چرا اقتصاددانان بی خاصیت هستند، چون مردم تمایلی ندارند به آنها گوش کنند.»

کسانیکه اقتصاد کلان خوانده اند از آثار دینامیک عرضه و تقاضای ناشی از کنترل قیمت آگاه هستند: کاهش عرضه کالا و در نتیحه کمبود آن در قیمت دستوری اعلام شده. اما کنترل اجاره صرفا کنترل قیمت یک کالا نیست و آثار آن بمرور زمان تجمیع میشود. وقتی مقرراتی برای کنترل قیمت فروش مرغ شود، اگر کشاورز قادر نباشد با فروش مرغ در قیمت دولتی سودی کسب کند احتمالا دست از فروش مرغ میکشد تازمانیکه دوباره این بیزینس برایش منطقی باشد. او حتی ممکن است جوجه هایش را در آب خفه کند چنانکه بسیاری از کشاورزان در دوران قوانین کنترل قیمت نیکسون انجام دادند زیرا پرورش جوجه ها و رساندن شان به سن لازم تا زمان فروش برای شان از نظر اقتصادی موجب ضرر بود بجای سود.

حال برای درک تاثیر کنترل اجاره نوعی از کنترل قیمت را تصور کنید که در آن کشاورز نه تنها محبور است کالای خود را به قیمت دستوری بفروشد، بلکه همچنین باید به تمام کسانیکه قبلا از او خریداری کرده اند نیز به این قیمت دستوری کالا ارائه کند. در این وضعیت، بدون توجه به قیمتی که کشاورز مجبور است برای تغذیه و پرورش جوجه ها بپردازد، او مجاز به توقف تولید نیست و مجبور است برای همیشه همان تعداد مرغ را بفروشد.

آیا باعث تعجب خواهد بود اگر مشاهده کنیم که ناگهان بعلت کاهش کیفیت تغذیه جوجه‌ها، کیفیت مرغ‌های فروخته شده توسز کشاورز بطرز چشمگیری افول کند؟ یا اینکه رفتار کشاورز با مشتریانش بی ادبانه گردد؟ وقتی چنین باری بر دوش تامین کنندگان مسکن نهاده شود تاثیر مخرب کنترل اجاره بر بازار مسکن بنظر اجتناب ناپذیر است.

احتکار

چنانکه قوانین کنترل قیمت سوخت دهه ۱۹۷۰ باعث ایجاد صف های طولانی و احتکار آن گشت، مشابه آن در زمان کنترل اجاره رخ میدهد. مستاجرین واحدهای دارای کنترل اجاره نادان نیستند. آنها میدانند که عرضه مسکن بطور مصنوعی محدود شده و در آینده کمتر هم میشود. آنها میدانند که اگر در مکان فعلی خود بمانند قادر خواهند بود تا ابد اجاره ثابتی بپردازند (با در نظر گرفتن تورم)، ولی اگر به مکان دیگری بروند اجاره بمراتب بیشتر خواهد بود.

پس آنها در همانجا باقی میمانند. انگیزه اینکار بسیار بالاست و افراد ثروتمند و دارای ارتباطات بهتر ار بقیه قادر به بهره بردن این این وضعیت هستند، چنانکه فرماندار و نماینده کنگره و بسیاری مقامات سیاسی دیگری شهر نیویورک از این سوبسیددهی آپارتمان های لوکس بهره میبرند که اتفاقا در مالکیت افراد سیاسی مرتبط دیگر است!

این احتکار آپارتمان توسط مستاحرین کنونی باعث بدتر شدن مشکل میگردد زیرا آنهایی که افراد متقاضی آپارتمان گزینه های بسیار کمی خواهند داشت، و هرچه این موضوع بیشتر ادامه یابد تعداد مسکن در دسترس کاهش یافته و انگیزه احتکار بطور نمایی رشد میکند. در حقیقت یک مطالعه نشان داد که مقررات کنترل اجاره باعث طولانی تر شدن سه برابری مدت اقامت در نیویورک میگردد. کسانیکه بیشترین آسیب را می بینند آنهایی هستند که میخواهند برای دسترسی به موقعیت های شغلی بهتر به این شهر بیایند.

بازار سیاه و تقلب

با توجه به کمبود عرضه، گاهی بعضی مستاجرین بطور غیرقانونی واحد تحت اجاره خود را با قیمت بالاتر به دیگری کرایه میدهند. همچنین مالکین معامله های زیرمیزی کرده و از مستاجرین کارمزدهای چندهزار دلاری دریافت میکنند و یا واحد را به دوستان و اقوا اجاره میدهند. همچنین موجرین معمولا سوراخ های قانونی پیدا کرده و آپارتمان را از مقررات کنترل اجاره خارج میکنند، مثلا با ادعای اینکه خودشان برای چندین سال در آن اقامت دارند.
زوال ساختمان

بدلیل کنترل اجاره مالکین انگیزه بهبود وضعیت ملک را نداشته و شرایط زندگی در آن را بدتر میکند و از عمر مفید ساختمان میکاهد. تحقیقی از مقررات کنترل اجاره در شهر لس آنجلس نشان داد که ۶۳ درصد منافع ناشی از کاهش هزینه اجاره بها با کاهش مسکن موجود بدلیل زوال آن از دست میرود. بار ناشی از کنترل اجاره میتواند آفندر بر مالک سنگین شود که و ترجیه دهد برای دریافت پول بیمه آن را آتش بزند. البته که اینکار برای مستاجرین و همسایه ها خطرناک است ولی به کرات در محله برانکس نیویورک اتفاقا می افتد.

تبعیض

به دلیل منفعت شخصی، بازار آزاد معمولا انگیزه هرگونه تبعیضی به جز برمبنای قیمت، کیفیت، و کمیت  را از بین میبرد. اما تحت کنترل اجاره از آنجائیکه قیمت از پیش تعیین شده است و متقایان بسیاری وجود دارد، مالک ممکن است بین آنها براساس سن، جنسیت، مذهب، و نژاد تبعیض قائل شود. به این شکل کنترل اجاره میتواند باعث انواع سواستفاده و تشدید مشکل جداسازی و تبعی نژادی گردد.

رشد اقتصادی

کمبود آپارتمان های در دسترس موجب میشود بیزینس ها برای جلب کارگران دارای مهارت با مشکل مواجه شوند، و در نتیجه انگیزه پیدا کنند به ناحیه دیگری نقل مکان نمایند. اما کارمندان کنونی این صنایع نقل مکان کرده بدلیل ماندن در مسکن ارزان بدلیل کنترل اجاره تمایلی به جابجایی ندارند و خود در درازمدت میتوانند تبدیل به باری روی دوش سیستم حمایت دولتی گردند.

درآمد مالیاتی

کنترل اجاره باعث کاهش ارزش بازاری ملک گشته و به نزول درآمد ناشی از مالیات بر ملک می انجامد.  تحقیقی نشان داد که کنترل اجاره در دهه ۱۹۸۰ موجب کاهش ۳۷۰ میلیون دلاری درآمد مالیاتی سالانه شهر نیویورک گردید.

توسعه مسکن

وقتی سازندگان بدانند اجاره ها از نظر قانونی محدود هستند یا امکان دارد در آینده مورد مقررات قرار بگیرند آنگاه انگیزه کمی برای ساختن خواهند داشت. در نتیجه واحدهای مسکونی ارزان یا سطح متوسط ساخته نشده و در عوض سازندگان بر ساخت آپارتمان های لوکس تمرکز میکنند که معمولا تحت مقررات قرار نمیگرند.

نه تنها کنترل اجاره باعث اختلال شدید در بازار مسکن میگردد بلکه بار تاثیر منفی آن بیش از همه بر دوش افزاد فقیرتر و ضعیف‌تر می افتد یعنی کسانیکه که قرار بود از آن منتفع گردند. هرچند تحت مقررات کنترل اجاره مستاجرین کنونی قادر خواهند بود با قیمت کمتر در آپارتمان خود باقی بمانند اما حتی کیفیت زندگی آنها نیز با توجه به کمبود انگیزه مالک جهت تعمیرات ساختمان کاهش خواهد یافت. با بدتر شدن شرایط و خروج مستاجرین طبقه متوسط، تنها افراد فقیر باقی میمانند که حالا به قیمت پایین اجاره وابسته گشته اند.

منبع: https://bit.ly/3q0X4nM